实际出资人便赔了夫人又折兵

2016-12-22 00:49

随着对商品房差别化信贷和限购令等调控措施的实施,如果购买多套住房,不仅首付款增加、贷款利率上浮,甚至还受到限制。一些暂不想购房的人遂打算出卖首套住房优惠权,即由实际购房人给其一定报酬,再以其名义购房,相关政策优惠及房屋则归实际购房人享有和所有。如果真的这样做,是否存在风险?

另一方面,无论是《民法通则》第五十八条,还是《合同法》第五十二条都已明确规定,以合法形式掩盖非法目的,恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益和违反法律、行政法规强制性规定等行为,均从行为开始时起没有法律约束力。而买卖首套住房优惠权,实际上就是为了规避政策和法律,而恶意串通并以合法形式掩盖非法目的,自然当属其列。即使买卖首套住房优惠权的双方通过内部协议约定,产权归实际出资人,也不能得到法律保护。更何况出卖首套住房优惠权者也会因此失去相应资格,待其真正需要买房时,很可能被政策限制,故其反悔的几率很大,纸终将包不住火。

这种做法,实际上就是借他人名义买房,极易产生纠纷,也存在巨大风险。

一方面,根据《物权法》第十四、十七条的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。而房屋属于不动产,自然应当随此规定。鉴于购房应当办理产权登记等手续,购买首套住房时,也就必须以他人名义买房,并以他人的名义办理房屋产权登记等。这意味着一旦登记,他人即自记载于不动产登记簿时对房屋享有法律意义上的权利,如果他人日后以房屋权属证书(房产证)为凭主张权利,即使实际出资人住进了该房屋,恐怕也只能以不动产登记簿为准处理,实际出资人便赔了夫人又折兵。

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